華南告急！華東告急！華北告急！

一夜之間，全國水泥告急，異常短缺！

9月份，水泥價(jià)格還在低位，市場(chǎng)還是寒冬，10月份產(chǎn)量同比還下滑2.1%。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，短短一個(gè)月，行業(yè)翻天覆地，咸魚(yú)大翻身。

據央視財經(jīng)報道，最近一段時(shí)間，華北、華東和華南等多地的水泥市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲。

以前水泥都是一個(gè)季度漲一次價(jià)，頂多一個(gè)月漲一次價(jià)，現在都一個(gè)月漲兩次價(jià)，個(gè)別地區甚至出現一個(gè)月內漲價(jià)200元/噸的巨大漲幅！

依據9月份350元/噸的平均價(jià)格計算，水泥一個(gè)月內最高漲幅高達57.14%！

更嚴峻的是，即便價(jià)格上漲，也買(mǎi)不到貨。

水泥廠(chǎng)開(kāi)足馬力加大生產(chǎn)，無(wú)論多少貨都被搶購一空，工廠(chǎng)門(mén)口全是提貨車(chē)，非常擁堵，因為水泥生產(chǎn)不出來(lái)，來(lái)了得先排隊，天亮排隊天黑了才能輪到，平均排隊時(shí)間8個(gè)小時(shí)。

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水泥市場(chǎng)如此火爆，房地產(chǎn)又出現新情況了？

趕在春節前 加緊搞一波！

過(guò)去20年，城市化搞得轟轟烈烈，鋼筋水泥成為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的主力。

毫無(wú)意外，中國成了全球當之無(wú)愧的“水泥之王”、“鋼鐵之王”。

比爾蓋茨都感嘆，中國3年時(shí)間消耗的水泥，比美國100年內用掉的還多。

美國一百年建設，中國三年就搞定了。

要知道，美國20世紀建造了各種摩天大樓、州際公路、胡佛水壩等等，這些都是美國的地標象征！

任何東西，吃多了都會(huì )撐，水泥消費也有臨界值。

根據發(fā)達國家經(jīng)驗，累計人均水泥消費量22噸為需求拐點(diǎn)，超過(guò)這個(gè)水平，需求就會(huì )下降。

1981年至2015年，我國累計人均水泥消費為22.29噸，首次超過(guò)22噸的臨界值，水泥行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，行業(yè)大面積虧損。

2015年底，我們正式提出供給側改革，水泥去產(chǎn)能拉開(kāi)大幕，嚴控新增產(chǎn)能！

一輪行政試壓下來(lái)，全國關(guān)停上千家廠(chǎng)商；一輪查環(huán)保下來(lái)，全國又關(guān)停上千家廠(chǎng)商。

告急！一夜之間 全國異常短缺！天量樓市堰塞湖徹底疏通？

小廠(chǎng)都關(guān)了，就只剩下些大廠(chǎng)，行業(yè)集中度大幅提升，產(chǎn)能和產(chǎn)量也顯著(zhù)下降。

為什么現在水泥開(kāi)始短缺了呢？

南方夏季多雨，不利于施工，秋冬季節，雨水偏少，氣候干燥，有利于工程施工。

再加上，春節臨近，施工方擔心農民工回家過(guò)年，年后就不回來(lái)了。

因此，每年春節前的秋冬季節，都是南方傳統的施工旺季，水泥需求大幅飆升！

不可否認，傳統施工旺季，是水泥緊缺的因素之一。

問(wèn)題是，秋冬季節，北方天氣轉冷，天寒地凍，施工條件異常惡劣，是傳統的淡季。

但是，在這輪漲價(jià)中，最兇的不是南方，而是河南。

據每經(jīng)記者報道，河南半個(gè)月左右上漲了200元/噸，非常意外！

為什么？

除了錯峰生產(chǎn)，根本原因就是，基建和房地產(chǎn)投資都非常給力！

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萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到 還是靠房地產(chǎn) 靠水泥！

今年9月，青黃不接，地方債額度用完了，政府搞基建沒(méi)錢(qián)了，建材市場(chǎng)很冷清，水泥價(jià)格也跌至新低。

雪上加霜，經(jīng)濟增速年初以來(lái)又一直連下臺階，各個(gè)宏觀(guān)前瞻指標都有點(diǎn)失望。

終于，政策動(dòng)手了。

9月4日，國常會(huì )明確要求，按規定可以提前下達明年專(zhuān)項債額度；還有額度的地方，9月底前必須全部耗完，10月底前必須把款撥到項目上。

意思是，各地方注意了，有錢(qián)的趕緊花，沒(méi)錢(qián)的趕緊把明年的錢(qián)提前搞定，趕緊修路、建橋，建設國家。

11月3日，國常會(huì )又要求，好的基建項目，資本金最低比例可以下調5個(gè)百分點(diǎn)。

意思就是，項目杠桿放松了，可以加得更大，比如原來(lái)10個(gè)億資金可以搞40億的基建項目，現在可以搞50億的基建項目了。

一系列政策打氣后，各路資金都到位了。

企業(yè)想發(fā)債搞基建？批！三五十億，完全沒(méi)問(wèn)題。

城投債？大力支持！2019年，城投債新發(fā)規模33172.99億元，較2018年增長(cháng)33.9%。

錢(qián)到位了，啥都好說(shuō)，基建投資立馬改善。

11月份，廣義基建投資同增5.2%，增速環(huán)比增長(cháng)了3.2個(gè)百分點(diǎn)；前11個(gè)月，廣義基建累計投資16.5萬(wàn)億，同比增長(cháng)3.5%，增速較前10個(gè)月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

當然，更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)韌性十足，遠超預期！

去年年末，房地產(chǎn)政策持續收緊，全國棚戶(hù)區改造計劃減半，信托等房企融資渠道也被堵住。別說(shuō)水泥廠(chǎng)，幾乎所有人都預期，2019年房地產(chǎn)投資要“涼”了。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，2019年年初，房地產(chǎn)投資就開(kāi)始發(fā)力，一改往日頹勢，增速回到兩位數，然后一直高位增長(cháng)！

對比一下，16年年中和17年年底，房地產(chǎn)單月增速跌到過(guò)2%以下，累計增速也都是5%、8%，最高10%，2019年累計增速在10%上方都沒(méi)下來(lái)過(guò)！

現實(shí)很殘酷，2019年我國經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力，還是韌性十足的房地產(chǎn)投資，成為為數不多的“亮點(diǎn)”之一。

拆解一下，到底是什么在支撐房地產(chǎn)韌性呢？

2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資里面，“其他”分項（銀白色虛線(xiàn)）增速顯著(zhù)高于另外三項。這個(gè)項目里面主要體現的就是開(kāi)發(fā)商拿地費用，占比高達75%。

也就是說(shuō)，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，主要靠開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)來(lái)支撐。

注意，仔細建筑工程（暗紅線(xiàn)）這個(gè)分項的趨勢，2018年增速很低，2019年立馬飆升，然后一直高位運行，支撐整個(gè)房地產(chǎn)投資。

建筑工程這個(gè)指標什么意思呢？

開(kāi)發(fā)商必須施工，必須動(dòng)工興料，把鋼筋和水泥，真正用到工地里，這個(gè)指標才會(huì )變化。

而且，這個(gè)指標在房地產(chǎn)投資的占比一直高達60%左右，一點(diǎn)兒的變化，就對整個(gè)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大影響。

因此，我們看到，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也不是太低，但是建筑工程這個(gè)分項太低，水泥市場(chǎng)變化不是太大。

但是，2019年，這個(gè)指標一路走高，水泥市場(chǎng)一下子就緊張了起來(lái)。

接下來(lái)一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，為啥開(kāi)發(fā)商不拿地，而是消耗鋼筋水泥，搞建筑了呢？

因為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了天量堰塞湖，已經(jīng)到了必須疏通的時(shí)候！

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85億平米天量堰塞湖 必須徹底疏通！

樓市調控，以前都沒(méi)真正下過(guò)狠手，現在一下狠手，房地產(chǎn)市場(chǎng)就變形了。

現在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了兩個(gè)異?，F象，前所未有，史上首次出現。

他們以前都是同漲同跌，趨勢一致，現在竟然破天荒出現了背離：

第一個(gè)，房地產(chǎn)建筑工程和安裝工程，這兩個(gè)指標背離。

建筑工程上揚，主要是因為房企前兩三年拿的地，再不開(kāi)工就要被罰了，已經(jīng)到了不得不開(kāi)工的時(shí)候。

還有一個(gè)原因就是，開(kāi)發(fā)商資金緊張，為了高周轉，必須先開(kāi)發(fā)個(gè)20%，才能達到預售條件。

達到預售條件后，開(kāi)發(fā)商就擱置不開(kāi)發(fā)了，所以安裝工程增速很低，項目都不竣工。

第二個(gè)，期房銷(xiāo)售和現房銷(xiāo)售，這兩個(gè)指標背離。

最近幾年，賣(mài)出去的房子，90%以上都是期房，現房不到10%，但是走勢是一致的，要冷都冷，要熱都熱。

但是，截至2019年11月，累計同比增速為5.9%，同期，現房銷(xiāo)售持續負增長(cháng)，累計同比增速達到了-21.5%！

主要原因還是，開(kāi)發(fā)商資金緊張，搶銷(xiāo)售。

無(wú)論是開(kāi)發(fā)商賣(mài)期房，還是只開(kāi)發(fā)不竣工，這些都加劇了：天量地產(chǎn)堰塞湖。

根據統計局數據，截止10月份，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積高達85.49億平米！

85.49億平米在建工程，這個(gè)天文數字，既是地產(chǎn)韌性，也是個(gè)巨大腫瘤，除掉是大勢所趨。

先思考一個(gè)問(wèn)題：為什么排除千難萬(wàn)阻，硬要修改證券法呢？

因為，領(lǐng)導們迫切希望改變經(jīng)濟基礎，從土地溢價(jià)轉移到新興產(chǎn)業(yè)溢價(jià)，轉換的工具和平臺就是，資本市場(chǎng)。

這個(gè)趨勢，早就開(kāi)始了，證券法都修改了，房地產(chǎn)堰塞湖也一定會(huì )疏通掉。

再看一下當前房地產(chǎn)的政策趨勢：

12月3日，黑龍江樓市調控升級，全面實(shí)行項目資本金監管制度，禁止房企貸款拿地，高層建到2/3才能預售，結合實(shí)際，開(kāi)展現房銷(xiāo)售。

12月13日，西安發(fā)布新政，對商品房預售資金實(shí)行全額、全程監管，明確購房款必須交存監管專(zhuān)戶(hù)。

……

觀(guān)察一下，最近樓市調控收緊政策，不再加碼限購，也不再限制人口流入，主要就是管控開(kāi)發(fā)商資金，不準加杠桿拿地，不準隨意動(dòng)預售款，動(dòng)搖商品房預售制度，防止爛尾！

這會(huì )產(chǎn)生兩個(gè)結果：

1、防止項目爛尾，開(kāi)發(fā)商一大筆錢(qián)都必須優(yōu)先保證，把現存項目完工，消耗掉這么龐大的堰塞湖。

2、以前預售高周轉模式玩不通了，也就是說(shuō)，項目不是隨便開(kāi)個(gè)頭，就能拿預售款了。這也意味著(zhù)，這個(gè)堰塞湖，不會(huì )再大規模膨脹了。

2000年，我們地產(chǎn)每年新建1億平米，2010年增長(cháng)到10億平方米，2018年又飆升到了17億平米，已經(jīng)到達極限。

黃奇帆判斷，這個(gè)數字就是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板，往后就進(jìn)入拐點(diǎn)，每年減少。

房地產(chǎn)，是經(jīng)濟的韌性，也是經(jīng)濟的隱患。

85.49億平米施工面積這個(gè)天量堰塞湖，疏通完工之時(shí)，也就是經(jīng)濟轉型成功之際！

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